Eigenheime - Neubau oder Ersterwerb

1.1. Was ist ein Eigenheim?

Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit einer oder höchstens zwei Wohnungen. Die Wohnung bzw. eine der beiden Wohnungen muss zur regelmäßigen Benützung (als Hauptwohnsitz) durch den Eigentümer des Eigenheimes bestimmt sein.

Als Eigenheim gilt auch ein Wohnhaus, das neben einer Wohnung noch Räume mit einem anderen Verwendungszweck enthält. Diese Räume müssen in sich abgeschlossen sein und dürfen nicht als Zweitwohnsitz verwendet werden.

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1.2. Was ist eine Wohnung?

Als Wohnung gilt eine zur ganzjährigen Benützung (als Hauptwohnsitz) bestimmte, baulich in sich abgeschlos-sene und normal ausgestattete Wohnung, die mindestens aus einem Zimmer, einer Küche (Kochnische), einem Vorraum, einer Toilette, einem Bad oder einer Dusche und einem Abstellraum innerhalb oder außerhalb der Woh-nung besteht und deren Nutzfläche mindestens 30 m² und höchstens 150 m² beträgt. Bei Gebäuden ohne Unterkellerung, die innerhalb einer Wohnung einen Raum für die Haustechnik (z.B. Heizung, Lüftung, Warmwasserspeicher, Energiespeicher oder Brennstofflager) aufweisen, darf die Nutzfläche mehr als 150 m² betragen, und zwar um das Nutzflächenausmaß dieses Haustechnikraums, maximal um 15 m².

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1.3. Was zählt zur Nutzfläche?

Als Nutzfläche eines Eigenheimes gilt die gesamte Bodenfläche inklusive eines allenfalls vorhandenen Wintergartens, abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Bei der Berechnung der Nutzfläche sind Keller- und Dachbodenräume, soweit sie nach ihrer Ausstattung nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, Treppen, offene Balkone, Loggien, Terrassen sowie für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke spezifisch ausgestattete Räume innerhalb einer Wohnung nicht zu berücksichtigen. Solche Räume (für gewerbliche Zwecke oder der Tätigkeit eines selbstständigen Zivilingenieurs usw.) werden nicht zur Nutzfläche gerechnet, wenn sie zur Ausübung der beruflichen Tätigkeit des Förderungswerbers oder nahestehender Personen, die im Haushalt des Förderungswerbers leben, bestimmt sind und die Haupteinkünfte aus dieser selbständigen Tätigkeit erzielt werden. Bodenflächen, über denen die Raumhöhe weniger als 1,50 m beträgt, wie bei schrägen Decken, Stiegen udgl. zählen genauso nicht zur Nutzfläche wie Bastelräume udgl., wenn z. B. deren technische Aussta-tung und Belichtung einem Keller- oder Dachbodenraum entspricht.

Die Nutzfläche wird nach den der Baubewilli-gung zugrunde liegenden Unterlagen berechnet, außer das tatsächliche Ausmaß weicht um mehr als 3 v.H. davon ab.

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1.4. Energiekennzahlen

Für das zu fördernde Objekt ist ein Energieausweis vorzulegen. Eine Förderung darf nur gewährt werden, wenn folgende Höchstwerte eingehalten werden, wobei der Nachweis entweder über den Heizwärmebedarf (HWB) oder über den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) zu erbringen ist:

zulässiger Heizwärmebedarf

Die Berechnung der Energiekennzahlen hat grundsätzlich nach den Bestimmungen der TBO 2011 i.d.g.F. zu erfolgen. Der Energieausweis ist von qualifizierten und befugten Personen auszustellen.

Für die Gewährung der Erwerbsförderung (mindestens 10 Jahre alte Wohnungen und Wohnhäuser) ist die Ein-haltung der Anforderungen an die Energiekennzahlen keine Förderungsvoraussetzung.

In begründeten Fällen (z.B. historische oder denkmalgeschützte Gebäude) kann von der Einhaltung der Anforderungen an die Energiekennzahlen Abstand genommen werden. So kann im Zusammenhang mit der Errichtung einer Wohnung durch Zu- oder Umbau (z. B. durch den Einbau einer Wohnung in einen Dachboden) dann von der Einhaltung der Anforderungen an die Energiekennzahlen Abstand genommen werden, wenn nachfolgende U-Werte der Hauptbauteile nachgewiesen werden: 

  • U-Wert Außenwand, Dach, Kellerdecke ≤ 0,15 W/m²K
  • UW-Wert Fenster ≤ 0,80 W/m²K bezogen auf das Prüfmaß 123 cm x 148 cm

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1.5. Haustechnik - Energieversorgung

Der Einsatz hocheffizienter alternativer Energiesysteme ist bei Errichtung von Heizungs- und Warmwasserbereit-stellungssystemen Voraussetzung für die Gewährung einer Förderung. Für die Überprüfung der technischen An-forderungen der Haustechniksysteme dient grundsätzlich die Produktdeklaration auf der Produktdatenbank GET (www.produktdatenbank-get.at). Eine Liste der förderbaren Haustechniksysteme ist auf der Homepage der Abteilung Wohnbauförderung (www.tirol.gv.at/wohnbau) abrufbar. Die Einhaltung der Anforderungen und die fachge-rechte Ausführung ist vom ausführenden Unternehmen mittels Abnahmeformular (Formblatt) zu bestätigen. Es müssen folgende Anforderungen eingehalten werden: 

  • Biomasseheizung (z.B. Pellets-, Hackgut-, Holzvergaserkessel mit mindestens 1000 Liter Pufferspeicher) Kleinfeuerungsanlagen (Brennstoffwärmeleistung ≤ 400 kW) müssen folgende Grenzwerte (bei Volllast) ein-halten (Typenprüfung):
Emissionsgrenzwerte und Wirkungsgrade
  • Wärmepumpe (Wärmequelle Grundwasser, Erdreich, Luft)

Die Wärmepumpe muss nach den EU-Umweltzeichenkriterien gemäß Richtlinie 2014/314/EU zertifiziert sein (EU Ecolabel) bzw. vollinhaltlich den in dieser Richtlinie festgelegten Mindestanforderungen entsprechen, soweit die Vorlauftemperatur des Wärmeabgabesystems (Wand-/Fußbodenheizung) grundsätzlich maximal 40°C beträgt. Vom Grundsatz der maximalen Vorlauftemperatur von 40°C kann im Falle des Einsatzes eines Zwei-Leiter-Wärmeverteilsystems mit hygienischer Trinkwasserbereitung abgewichen werden. Wärmepum-pensysteme, die nicht mit Strom betrieben werden, sind dann förderbar, wenn die CO2-Werte jene der elektrisch betriebenen Wärmepumpen nicht überschreiten. Die Wärmepumpe ist mit Wärmemengen- und Stromzähler auszustatten.

  • Fernwärme (aus erneuerbarer Energie, Abwärme)

- Fern- / Nahwärme mit einem Anteil von Energie aus erneuerbaren Quellen von zumindest 80 v.H.;

- Fern- / Nahwärme aus hocheffizienten Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, sowie sonstige Abwärme, die andernfalls ungenutzt bleibt;

  • Abweichend vom Grundsatz des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme kann in Ausnahmefällen nach erfolgter Alternativenprüfung ein Erdgas-Brennwert-System in Kombination mit einer Solaranlage (thermisch oder Photovoltaik) oder einer gleichwertigen Maßnahme vor Ort (insbesondere Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung) vorgesehen werden, sofern folgender Höchstwert eingehalten wird: HWBRef,RK [kWh/m²a]: 10 x (1 + 3,0 / ℓc). Der Anteil der Erträge aus erneuerbaren Energieträgern soll dabei optimiert werden.

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1.6. Wie hat die Finanzierung zu erfolgen?

Die Finanzierung der Gesamtbaukosten muss gesichert sein und kann erfolgen durch

  • Eigenmittel (z. B. Bankguthaben, Ansparsummen bei Bausparkassen, Gehaltsvorschüsse, Baumaterialien usw.),
  • eigene Arbeitsleistungen,
  • Bausparkassen oder Wohnbauinvestitionsbank,
  • (Hypothekar-)Kredit mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren oder sonstige Kredite sowie durch
  • die Förderung (Förderungskredit oder Wohnbauscheck).

Für die Gesamtbaukosten des Eigenheimes wird für die Finanzierung ein angemessener Baukostensatz für Eigenheime (siehe Wohnbauförderungsrichtlinie Anlage 1) angesetzt.
Gesamtbaukosten = Nutzfläche des Eigenheimes (der Wohnung) x angemessener Gesamtbaukostensatz für Eigenheime.

  • Sonstige (Hypothekar)Kredite können mit fixem oder variablem Zinssatz vereinbart werden.

  • Kredit mit fixem Zinssatz: Ein Fixzinssatz muss - unbeschadet der u.a. Mindestlaufzeit - zumindest über eine Dauer von 10 Jahren vereinbart sein.

  • Kredit mit variablem Zinssatz: Der Sollzinssatz eines Hypothekarkredits darf höchstens 1,75 Prozentpunkte über dem 3-Monats-Euribor, kaufmännisch gerundet auf die zweite Dezimalstelle (Nachkommastelle) liegen. Es muss vereinbart sein, dass eine Anpassung des Sollzinssatzes jeweils zum 1. Jänner, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober eines jeden Jahres erfolgt, wobei als Grundlage für die Anpassung des Sollzinssatzes der einen Bankarbeitstag vor dem jeweiligen Anpassungszeitpunkt von der European Banking Federation (EBF) veröffentlichte 3-Monats-Euribor oder ein an dessen Stelle tretender Wert, kaufmännisch gerundet auf die zweite Dezimalstelle (Nachkommastelle), maßgeblich ist. Die Berechnung der Zinsen hat dekursiv zu erfolgen. Es kann auch ein Fixzinssatz (auf eine befristete Zeit) vereinbart werden, der allerdings bei Überschreitung des vom Land festgelegten Grenzwertes anzupassen ist.

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